有朋友在留言里问我，土地财✅政是什么意思。我一直以为大家都知道，于是问了一下身边二十几个人，发现能了解皮毛的人居然不到一半。今天那我来讲一下改革开放后的三次圈地运动，解释一下中国土地财政和房地产的内在逻辑，以及这些现象背后的经济□□□□、社会影响。

　　我们以前的土地其实都是不要钱给你用的，后来发现老这样白给，地方好像没什么好处。后来小平同志在南海边画了个圈，圈里的领导发现，隔壁香港有三分之一的收入来自卖地，诶嘿，领导们就派了个考察团去香港学习了一下，这就是土地有偿使用制度的开端。

　　1987年12月1日，深圳举行新中国首宗土地使用权拍卖会，“中国土地拍卖第一锤”敲开土地有偿使用制度大门。1988年宪法修改，正式确立土地使用权可依法转让，开启土地财政模式。

　　80年㊣代，为应对经济危机，国家实行财政分级承包，地方政府推动乡镇企业发展，出现第一轮征地高峰，后来因为经济调控结束。90年代，小平南巡后经济复苏，开发区热与房地产热引发第二次征地高峰，土地增值收益分配格局改变。1997年亚洲金融危机后，国家推行房改，城市扩张带来第三轮圈地运动，土地浪费严重，粮食产量㊣下降 。这就是我们的三次圈地运动。

　　接着土地财政和房地产产生了强关联。地方政府依赖土地变现和相关税收获取收入，通过低价供工业用地□□□□、限量供应商住用地提升地价房价，获取垄断收益，土地财政实质是房地产财政。但土地开发成本高，地方政府卖地收益微薄，还增加㊣银行坏账风险。

　　所以✅你会发现，企业很赚钱，但是地方的负债越来越大。好在，那个时候国央企走在前面，赚到了这笔钱，也算肥水不流外人田了。不过，土地增值收益分配不均，农民✅㊣利益受损，农村矛盾✅激化，大量农民失去土地，难以在城市定居，土地问题成为三农问题恶化的重要因素。这也是我近㊣几年总在讨论的事情。

　　今天聊这个我顺便想说说为什么地方这两年没有钱，你看看土地挂牌和摘牌的信息公开情况就知道了，因为没有卖出去地，就没有新的收入，而现在还剩的这些地，也不能随便卖了身体平衡性训练，因为本来剩下的也不多了，卖完就没了，得想办法利益最大化，也就是说，你现在不仅要✅买一块地，你还要投产，因为这样未来才能持续带来GDP。

　　然后还有朋友问，很多地方的一些平台账上确实很多钱，但是为什么要投资，要花销的时候却拿不出来。这个就要聊整个财政体系了，那就复杂了，以后再聊，今天✅一句✅话概括就是，账上有很多钱是发债，借款的资金，大部分都专项专用，这没有人敢动的。而只有各个机构自己经营得来的收入，才能自己相对比较轻松的被地方支配。

　　今天聊了这么多，我也不总结了，反正土地财政的模式必须要终结了，产业升级，产业创收那是势在必行了，如何改变这个现状，我昨天其实已经聊过了，也欢迎大家来多讨论。